承租人违约单方解除合同法律问题思考

发布时间:2021-11-24 19:24:33 论文编辑:vicky

本文是一篇法律论文,本文结合《民法典》的规定,违约方行使权利也不是任意的,需要满足特定的条件,即包括实体要件,也包括程序要件和价值要件,违约方不会脱离司法机关的监管而肆意妄为,他只是给了违约方一个解决合同僵局问题的启动键。尽管该条规定在体系设置上存在一些争议,但瑕不掩瑜,渐进式突破是制度发展的常态,以司法介入的方式进入合同僵局,盘活市场,按下市场的启动键,立法者这种解决实践问题的态度是值得肯定的。


第一章 案情介绍及争议焦点


一、基本案情介绍

2014 年 9 月 3 日, 承租人蒋某与出租人陆某签订房屋租赁合同,约定承租人蒋某租赁陆某建筑面积约为 1100 ㎡的房屋,房屋用途为商业,同时约定合同期限内不终止合同,消防一切责任由承租人蒋某承担。合同签署后,蒋某对房屋进行装修,2014 年 10 月 1 日,蒋某经营的超市开张运营。

蒋某对房屋进行装修后并未考虑消防设计备案方面的问题,在超市运营一段时间后收到由县消防大队开出的消防检查不合格书。该不合格书明确表示,该租赁的房屋面积中商业面积 650 ㎡,车库面积 594 ㎡,该 594 ㎡未能提供规划部门变更使用性质的材料,故消防检查不合格。2015 年 7 月 3 日,消防大队对超市作出行政处罚决定书,因其在消防检查中发现超市东北侧安全出口封闭,违反了消防法的相关规定。2015 年 7 月 7 日,超市缴纳罚款一万元。2015 年 10 月20 日,蒋某向陆某说明罚款事实,同时要求陆某提供消防手续,否则解除合同。2016 年 2 月,超市正式关门,同时蒋某将存放的货物及部分家具搬走,但其未将租赁房屋的钥匙交还陆某。

2016 年 4 月,蒋某进行法律诉讼,恳求对其经济损失进行赔偿,并且终止两人之间的合同。但陆某表示不满,不同意终止合同并要求租赁方按要求支付35 万租赁费用。2016 年 12 月 28 日,双方对交付达成一致意见,蒋某将钥匙归还于陆某。

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二、案件审理结果

本案经历一审、二审及再审程序,一、二审均认可该房屋租赁合同属有效合同,合同的签订者应该按照合同的内容进行合法的履行,并且考虑到双方当事人面临合同僵局的困境,一、二审法院均支持了承租人解除合同的诉请,但在判决合同解除的依据方面却并不一致。一审依据《合同法》第 94 条法定解除权规则,判决解除合同。二审及再审依据《合同法》第 110 条,判决解除合同。这个案例存在的两种论理,亦是此类合同僵局由法院判决合同解除案件最常采用的论理方式,因此非常具有代表性,值得我们深入的学习和探讨。

(一)一审审理结果

本案中,两审法院对于合同内容是没有争议的,均认可房屋租赁合同符合法律规定内容,合同真实有效,合同双方应该履行义务。在一审的过程,判决双方解除合同,原因可以从两方面进行表述。对于出租人来说,其未按约定交付足够商业用途面积的房屋,导致实际交易没有按照合同内容来进行,承租人就此申请解除合同是有所依据的。本案合同中写明房屋建筑面积为 1100 平方米商用性质,但是最终出租人交付的房屋中仅有 650 平方米用途为商业用途,这与合同的约定的内容显然不符。并且承租超市被消防大队勒令停工,系因出租人所提供的房屋中含有车库面积 594 平方米,该建筑面积为民用而非商用所致,其后出租人亦未能取得上述车库变更使用性质的相应手续。出租人交付的房屋不符合合同约定,亦无法就部分面积变更使用性质,实质上已经导致了承租人的合同目的无法实现,承租人所租赁的房屋不能满足合同要求,根据《合同法》可以解除双方签订的租赁合同,而《合同法》中明确规定租赁双方存在不符合约定的情况时,可申请解除合同,一审法院认为出租人符合法定解除权的条件,判令双方合同解除。

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第二章 违约方申请合同解除的理论基础


一、理论界关于违约方申请解除合同的观点

违约方是否能够解除双方之间的合同,这归根到底取决于违约方权利的有无。一种观点认为违约方可以解除合同,但这应建立在一定的限制条件下。另一种观点认为违约方不可以解除合同,这种权利应局限于非违约方。因此在理论界,我们第一种观点称为“有限肯定说”,第二种观点称为“否定说”。

(一)否定说

学者在论述解除权的主体问题时,一般都倾向于将法定解除权的主体限定在守约方,也可以是债权人。在《民法典》颁布之前,关于法定解除权的主体问题从未引起民法学者的争论,也没有学者对这个进行深入的讨论和研究,大家对此是可以达成一致意见的。针对违约方能否有解除合同的权利的问题,“否定说”实际上是没有考虑过的。近年民法典开启编纂在审议稿中出现了关于违约方解除合同的相关条款,这才引起民法学者对此问题的讨论,进而产生了“否定说”的观点。王利明、韩世远、蔡睿等民法学者针对这个问题持有的是“否定说”的观点。例如王利明的观点是违约方不应获得合同解除权,但考虑到实践问题需要法律解决,可以参考外国司法解除制度的相关理论,虽然违约方没有法定解除权,但在合同僵局时,其可以向司法机关申请解除合同,由司法解除来替代行使法定解除权。结合多位民法学者的观点,“否定说”认为违约方没有解除合同的权利的理由主要有以下几点:第一,这动摇了民法的基础,与民法主张的合同严守原则、诚实信用原则相违背;第二, 我国以实际履行为主的违约责任体系会因肯定违约方解除合同的权利而遭到破坏;第三,如果肯定违约方解除合同的行为会造成守约方得不到应有的赔偿,这一结果明显不符合效率原则;第四,支持违约方的行为可能引发道德风险。

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二、关于违约方解除合同权利的性质论述

在“新宇案”中,法官判处了违约方能够解除合同,但是并没有明确表示违约方具备怎样的权利或者存在怎样的规定表明了违约方可以这样做,而法官的判决仅仅表明对这个问题的判决倾向,在违约方解除合同权利性质的问题上学者们持不同的说法,有的称之为“申请权”,还有的学者称之为“请求权”,这也是本论文后续研究的基础。

(一)“申请权说”及评价

在民法典的编撰过程中,民法典草案的二次审议会议上,暂为《民法典》的第 353 条第 3 款和《九民纪要》第 48 条所用的表述为 “起诉请求解除合同”。因为这个表述的原因,有一部分学者提出可以将这种违约方主张解除合同的权利认定为一种“申请权”,原因是违约方合同解除的伊始,必须需要他们向法院或者仲裁机构申请,这并不意味着合同的必然解除,还需要法院或者仲裁机构去判定,而不是依违约方的通知直接解除合同,将其直接表述为解除权,并不严谨,故而可以将其称为违约方申请解除合同权。

把这种权利认定为“申请权”并不适合,具体理由如下:首先,申请权的意思是违约方可以有这个权利向法院“申请”解除合同,这是程序法上的一种诉权而已。这是一个公民在法律上应有的权利,而这种申请能不能得到法院的认可就是另一回事了。违约方虽然不是诉讼过程中最受保护的那一部分,但是仍然具有进行民事诉讼的权利,所以“申请权”这个名词本身就在违约过程中不具备现实的意义。

承租人违约单方解除合同法律问题研究

承租人违约单方解除合同法律问题研究

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三、《民法典》背景下违约方解除合同的条件及法律后果............................ 20

(一)行使司法解除权的条件...............20

1、实体条件.................................. 20

2、程序条件.............................................. 21

3、价值条件.......................................... 21


三、《民法典》背景下违约方解除合同的条件及法律后果


(一)行使司法解除权的条件

违约方行使司法解除权需要满足特定的条件,即包括实体要件,也包括程序要件和价值要件。

1、实体条件

在实体上,其一,要符合“合同僵局”的条件,可以考量的因素包含案涉合同是否是长期性的合同,合同双方对是否解除合同的问题存在僵持。房屋租赁合同和房屋买卖合同是“合同僵局”中最常见的合同形式。例如商事租赁合同时间长,承租方投入较大,在企业运营前会涉及政府部门的审核,本案是超市运营后,消防不合格的问题,出租人无法将 594 平方米的租赁场地变更用途,承租人也无法继续租赁该房屋,故造成合同僵局的局面。

其二,法院要考察当事人是否符合以下三个条件。第一,作为违约方是否存在恶意违约的情形。第二,如果判决合同继续履行,是否对违约方来说显失公平。第三,守约方请求继续履行合同,拒绝合同解除,这种选择是否违反民法所倡导的诚实信用原则。如在本案中,违约方在运营超市时期并不存在违反合同的情形,并且其已经撤出该场地重新租赁房屋,让其继续交付房租,对违约方并不公平。守约方要求违约方支付房屋空置期间的房租并不合理。

2、程序条件

程序条件,即违约方要有向法院或者仲裁机构提起解除合同的行为。法院要全面考量案件的实际情况,包括违约责任,是否达到法定的条件等,进而决定合同是否解除,在面对案件标的额较大的情况下,法官在考虑合同解除的问题上会综合考虑各方因素,不会随意解除合同,并且在判处解除的同时对违约责任的问题也一并进行处理。在本案中,法院就一并划分了责任的百分比。

承租人违约单方解除合同法律问题研究

承租人违约单方解除合同法律问题研究

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结语

关于违约方解除合同的问题,自《民法典》合同编开启编纂公布审议稿以来,民法学者一直在热烈的讨论。随着《民法典》的公布,确定了违约方申请合同解除权,或者说司法解除权,这是立法对司法实践的回应。合同僵局是客观存在的问题,打破僵局促进经济市场的流通,提高社会效率,是大势所趋。很多学者认为为违约方设置司法解除权,打破了合同严守原则,会引发道德风险、造成权利滥用等风险。但通过对权利性质的论述及分析行使权利的限制条件,我们不难看出让违约方采取向法院或仲裁机构申请的路径来解除合同,弥补了原《合同法》第 110 条立法上的漏洞,更有利于实现守约方和违约方的利益保护。

结合《民法典》的规定,违约方行使权利也不是任意的,需要满足特定的条件,即包括实体要件,也包括程序要件和价值要件,违约方不会脱离司法机关的监管而肆意妄为,他只是给了违约方一个解决合同僵局问题的启动键。尽管该条规定在体系设置上存在一些争议,但瑕不掩瑜,渐进式突破是制度发展的常态,以司法介入的方式进入合同僵局,盘活市场,按下市场的启动键,立法者这种解决实践问题的态度是值得肯定的。

参考文献(略)

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