一、昆明市城中村改造概况和法律缺陷
近３0多年来昆明市发展迅速，城区急剧外扩，被城市包围的农村在区域上属于城市，但是土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式。城中村的数量随着昆明城市化的进程迅速增长。昆明市城中村具有如下特点：一是建筑密度大，基础设施薄弱，环境质量差，改造难度大。雨污混接的城中村是滇池污染的主要源头之一。二是村民违章加盖房屋，建筑质量低劣。三是城中村已形成物业出租为主的经济模式。四是城中村流动人口复杂，成了暴力犯罪、地下制假、卖淫嫖娼等不良社会现象的多发地，是昆明主城四区同类案件总数的２４％。城中村存在的治安、卫生、污染和经济落后等问题，已经阻碍了城市发展、城市美化的步伐，城中村的改造迫在眉睫。主要表现在以下几个方面：
（一）集体土地上房屋拆迁的法律缺失或是难以适应
城中村是新出现的城市化问题，既是行政管理的交错区，又是法律法规的空白区，存在着诸多难点。改造中最复杂、最关键的是集体土地上的房屋拆迁及其相应的补偿安置问题。目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁和安置补偿的国家级法律。现有的 《土地管理法》、《国有土地房屋征收补偿条例》以及 《城镇房地产管理法》等法律对此项工作仅具有原则上的指导意义，无法为集体土地上的房屋拆迁提供全面、系统的法律支撑和法治环境，于是野蛮拆迁行为，或是村民集体上访事件层出不穷。
（二）失地农民房屋补偿标准缺乏法律依据
尽管 《土地管理法》、《国有土地房屋征收补偿条例》等国家法律法规对拆迁国有土地上的房屋和补偿安置作了比较明确的规定，但是尚未制定农村集体土地上拆迁房屋和补偿安置的专门法律，法律出现了缺失或是难以适应，所以通常用行政命令来代替。《五华区城中村改造实施办法》是昆明第一个比较成型的改造办法，在一定程度上明确：村民可以 “拆一补一，原地回迁，先安置再拆迁，拆迁四层，补偿 ３００平方米”的拆迁条件，但是并没有对失地农民不同地理位置的拆迁房屋做出相应的补偿，甚至在出现矛盾纠纷时如何处理也没有涉及。需要指出的是，政府可以以低价征收再以高价卖出，而村民却不能在宅基地上再多加盖几层楼。这是造成城中村改造过程中拆迁补偿和安置标准难以协调的矛盾之一。
二、昆明市城中村改造的基本法律关系
改造中，一般涉及到民事和行政两方面的法律关系。前者是拆迁人和拆迁单位之间作为平等主体形成的法律关系，后者是拆迁管理部门与拆迁人之间产生的管理与被管理的法律关系。民事法律关系。主要有：
（１）拆迁人与被拆
迁人的法律关系。拆迁一旦启动，做出拆迁决定的市、区级人民政府和被拆迁人之间就形成了拆迁人与被拆迁人的法律关系，拆迁人应当对被拆迁人进行公正、合法的补偿和安置，其形式主要有房屋产权调换和货币补偿两种方式。被拆迁人则对上述两种方式具有自主选择权。拆迁双方可以就此签订协议以确定其权利和义务。协议一经签订，不得擅自变更和解除。
（２）拆迁人与拆迁实施单位之间的法律关系。两者间实质上是一种委托关系。
（３）五种特殊情形下的法律关系。第一，拆迁人与自建房屋所有人之间的法律关系。
拆迁中存在部分建于２０世纪７０、８０年代的房屋，既没有房屋建筑许可证或是土地使用证，也没有其他相应的证明材料，仅仅是村民根据生活的实际需要自行建设的房屋，且居住年代较长。在拆迁此类房屋时，可考虑家庭人数、居住年代等因素综合考虑，给予适当而非全额的补偿。第二，拆迁人和产权不明房屋所有人之间的法律关系。房屋产权不明指的是房屋的所有权未进行登记且难以明确，或是房屋产权处于司法诉讼状态。拆迁人可以就此类房屋制定补偿方案，报政府备案后在征地范围内予以公告，并做证据保全。
三、昆明市城中村改造的法律对策
（一）城中村改造的法律修改和完善
《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这里明确指出土地征用是为了 “公共利益的需要”。应当严格限定 “公共利益的需要”的适用范围和类别，并严格界定出于 “公共利益的需要”征用的土地必须用于公共利益。不仅仅适用于国有土地，也同样适用于集体土地。
２０１１年１月１９日，国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确了公共利益的范畴， “政府出于能源、交通、水利、教科文卫体、……、环境资源、市政公用…等公共事业的范畴考虑”。“……不得以断水、断电等行为强迫搬迁……”。拆迁管理部门应当转变 “农村房屋仅是集体土地附着物”的传统观念，明确集体土地上房屋的拆迁可以参照国有土地上房屋的拆迁办法和标准来进行。这样失地农民可以获得比较高的补偿金，用于今后生活的持续和发展。................
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