本文是一篇法学毕业论文，本文借助对三个房屋买卖预约合同案例展开分析，归纳出三个主要争议焦点，同时指明当前司法实践中存在审判标准不统一的问题。有鉴于此，本文针对该合同的认定标准、法律效力以及违约责任承担方式展开了探讨。
第一章案情简介与争议焦点
第一节案件基本情况
一、宋某与乌鲁木齐某房地产有限公司商品房预约合同纠纷案
本案涉及原告宋某与被告乌鲁木齐某房地产有限公司之间的商品房预约合同纠纷。2021年9月18日，宋某与乌鲁木齐某房地产有限公司签订了《乌鲁木齐富力城商品房认购书》并交纳购房定金2万元，在《认购书》中载明了房屋位置、房屋面积、房屋价格。2021年9月24日宋某交纳购房首付款235900元。案涉房屋楼栋于2023年11月实际交付。宋某提起起诉请求解除双方买卖合同及认购书、返还购房款、双倍返还定金4万元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，双方虽未签订商品房买卖合同，但双方当事人之间已经成立口头的商品房买卖合同。案涉房屋已经实际交付，不存在合同目的无法实现，合同履行不能的情况。一审法院根据此于2024年7月19日作出判决，宋某主张解除该合同一审法院不予支持，本案应当继续履行，双方继续履行合同。故宋某要求某公司退还购房款、定金等诉讼请求系合同解除后的法律后果，一审法院亦不予支持。
二审法院认为，争议的焦点问题主要集中在四点：一、《认购书》性质及效力；二、合同是否应当解除；三、乌鲁木齐某房地产有限公司是否应当返还购房款235900元；四、乌鲁木齐某房地产有限公司是否应当返还双倍定金4万元。关于《认购书》的性质，认为该协议约定的付款方式不具备商品房买卖合同的主要内容，且《认购书》第三条约定双方在签订《商品房买卖合同》后双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。
第二节案件争议焦点归纳
通过分析以上三个房屋买卖预约合同纠纷案例可以看出房屋买卖预约合同的性质界定是一个核心问题，法院在审理过程中首先需要判断该合同的性质，尤其在商品房预售合同纠纷中，是否符合商品房买卖合同的基本条款成为关键判断标准。同时也是关于房屋买卖预约合同的效力认定问题，房屋买卖预约合同违约责任承担方式的问题，本文将在接下来的部分围绕该类合同的性质、效力认定和违约责任承担方式这三个主要争议焦点展开讨论。
一、房屋买卖预约合同的认定问题
在所选的三个案例中，法院在审理过程中均面临对合同性质的判定，即判断合同是预约合同还是正式买卖合同。尽管三起案件最终均认定为预约合同，但法院对其预约性质的认定理由存在差异。宋某案中，尽管双方已就房屋的具体条件（如面积、价格等）达成一致，并且宋某已支付认购金，一审法院认为该认购协议包含了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，因此认定为商品房买卖合同。二审法院则认为认购协议未包含商品房买卖合同的主要条款，符合预约合同的性质。程某案中，尽管房屋价格、面积等方面已有具体约定，并签订了房屋订购单，一审法院认为该订购单作为内容完整的独立协议，属于有效的预约合同。孙某案中，一审法院认为该认购协议包含了商品房买卖合同的主要内容，并且双方同意完全按照该条款签署《商品房买卖合同》，一审法院认定其为房屋买卖合同，二审法院则认定案涉认购书不具备商品房买卖合同的基本特征，同时结合案涉认购书和孙某出具的承诺书的内容来看，双方今后需要另行签订商品房买卖合同，该合同为预约合同。上述案例表明，法院在认定房屋买卖预约合同时的标准存在不一致，司法实践中对合同性质的认定仍存在一定的分歧与争议。
第二章房屋买卖预约合同认定问题的法律分析
第一节房屋买卖预约合同认定的理论基础
一、房屋买卖预约合同的概念与法律性质
在《民法典》实施后，房屋买卖预约合同作为一种特殊的合同形式，其法律地位得到了明确地界定。特别是在合同编中，第495条对预约合同的定义进行了首次详细规定。这一规定明确指出，预约合同是当事人在一定期限内达成协议，约定未来订立本约合同的形式。房屋买卖预约合同作为预约合同的一种，通常表现为认购书或预定书等形式，且一旦一方未能履行订立本约合同的义务，另一方可根据约定追究其违约责任，从而保障自身权益。
房屋买卖预约合同作为合同的一种类型，其历史源头可追溯到古罗马法里的要物契约，在罗马法体系当中，要物契约是一种规定当事人在特定情形下履行后续合同义务的契约形式，虽说该契约形式的法律架构和现代法律体系存在差异，不过其基本精神在如今的房屋买卖预约合同里得以延续。随着全球商品房市场持续发展，房屋买卖预约合同渐渐成为一种常见且关键的法律手段，在交易过程中，作为先行协议，它契合了买卖双方在正式签订买卖合同前达成初步交易意向以及保障双方利益的需求。
在学术界，针对房屋买卖预约合同的性质以及功能展开了广泛的探讨与研究，大家普遍觉得，房屋买卖预约合同拥有一般合同所需要的基本要素，像合同双方达成的合意、合法的合同内容以及具体的合同义务等，不过和传统的合同形式相比较而言，房屋买卖预约合同有着其自身独特的性质，在法律效力以及约束力方面。
第二节房屋买卖预约合同的认定标准
商品房买卖预约合同属于特殊类型的合同，除了要契合一般合同成立的基本要素，像当事人、标的以及数量等，其认定标准需依据合同的具体内容与形式来综合判定，虽说《商品房销售管理办法》已对预约合同有了一定规定，然而相关法律并未细化其具体内容，在认定合同性质时要结合多个因素。判断一份合同是不是商品房买卖预约合同可从以下五个方面着手：其一，合同双方针对未来签订合同要达成清晰明确的合意，并非只是表达在将来开展交易的意向。[13]而且合同条款应当具体、明晰，可精准体现各方的权利与义务，其二合同要以书面形式呈现，并且明确约定履行期限，最后按照疑约从本的标准来处理。
一、当事人就未来签订商品房买卖合同形成合意
当事人达成合意作为一项基本原则，凸显了民事主体于法律框架内自由设定法律关系的权利，该原则着重说明，当事人有权利在法律许可的范畴内，依据自身意志去制定合同的具体内容，此原则对合同的成立以及性质认定颇为关键，在这样的背景状况下，预约合同的法律性质以及实践运用有着意义。预约合同作为一种特殊的法律行为，其核心功能是为未来正式合同的签订给予框架以及约束力，并且这种约定是基于双方的合意来开展的，对于预约合同的认定，要从当事人合意的角度加以分析，在合同成立过程中的表现形式方面，预约合同的合意一般分成两部分：其一为当事人针对未来签订正式合同的合意，其二是对正式合同内容的预设合意。前者就是双方关于未来合同签署义务的共识，属于预约合同的核心内容，有更强的法律效力，后者则是对正式合同内容的初步设定，虽说有框架性以及指导性，但并不直接产生法律约束力，两者不同的功能以及性质决定了它们在法律效力上存在差异，前者的合意体现了双方在未来缔结正式合同时的法律责任，而后者仅仅是双方对合同内容的初步认同，并不完全等同于正式合同的约定。在商品房买卖合同当中，预约合同的作用格外突出，在这类合同里，双方当事人所表达的意图反映了他们对合同条款的理解，还反映了他们对未来履行义务的共同认同，凭借确认当事人双方的真实意图，可更为准确地判断合同的有效性与合法性。
第三章房屋买卖预约合同法律效力的认定..................................24
第一节房屋买卖预约合同法律效力认定主要观点........................................24
一、善意磋商说：契约自由与诚信磋商的法律平衡...............................24
二、必须缔约说：合同的法律约束力与履行义务的强制性...................24
第四章房屋买卖预约合同违约责任的承担方式.............................33
第一节房屋买卖预约合同继续履行责任的适用.........................33
一、适用继续履行的主要观点..................................33
二、不同情形下继续履行责任的判定.................................35
结语....................................44
第四章房屋买卖预约合同违约责任的承担方式
第一节房屋买卖预约合同继续履行责任的适用
在违约责任体系里，继续履行作为一种常见的违约责任形式，被广泛划分成两类，分别是强制缔约以及强制磋商，从狭义层面来讲，继续履行指的是强制缔约，也就是说违约方在违约之后需要履行其在合同里承诺的义务，继续履行的核心观念是，合同的成立是双方当事人意愿的呈现，一方违约后，守约方有权利要求违约方履行其尚未履行的部分，而不是仅仅依靠金钱赔偿。比如广东省佛山市中级人民法院在2024年7月15日受理了佛山市某房地产有限公司与孙某卿的商品房预约合同纠纷后，依法组成合议庭展开了审理，在审理过程中认为，《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》第8条第1款规定并没有明确针对一方不履行预约合同约定的订立本约合同义务时，另一方是否有权请求继续履行这一问题作出明确规定。本文会着重分析继续履行作为违约责任形式的适用问题，在涉及房屋买卖等大额交易时它的实际应用以及可能存在的局限性，关于继续履行的适用性，学界存在较为较大的分歧，主要可分成三种理论观点，分别是否定说、肯定说和两分说。
结语
自改革开放以来，我国市场经济持续发展，在此背景下，房屋买卖预约合同在房地产市场中的应用变得日益普遍，随之而来的是，相关纠纷在司法实践中频繁涌现，本文借助对三个房屋买卖预约合同案例展开分析，归纳出三个主要争议焦点，同时指明当前司法实践中存在审判标准不统一的问题。有鉴于此，本文针对该合同的认定标准、法律效力以及违约责任承担方式展开了探讨。
房屋买卖预约合同的认定应以双方当事人的真实意愿作为核心要点，同时结合房屋所处位置、面积大小、数量多少等基本条件，明确这些内容作为合同的要素，并且强调合同需有书面性以及期限性，在法律效力层面，要对房屋买卖预约合同展开类型化构建，规定合同是否有效力的裁判标准是判断法律效力的关键所在。在探讨违约责任的承担方式时，首先要确认是否继续履行合同，在此基础之上，需依据合同所有的不同法律效力来判定责任的适用情况，而对于赔偿这一方面，应当遵循信赖利益原则，在履行利益所覆盖的范围之内进行赔偿，同时还要兼顾机会利益，借助适当的方式对守约方所遭受的损失给予补偿。
《民法典》针对预约合同作出了相应规定，然而这些条文表述较为概括，缺少明确具体的细则内容，与之相关的司法解释以及案例在实际适用过程中，存在着一定程度的不统一状况，尽管本人的理论水平以及实践经验尚显浅薄，不过在立法部门、司法部门以及学术界的共同协作努力之下，未来必定可使相关制度得以完善，推动市场更加稳定以及经济更好发展。
参考文献（略）