使用住宅专项维修资金工程项目的管理模式思考

发布时间:2021-12-20 23:06:20 论文编辑:vicky

本文是一篇项目管理论文,本文通过研究围绕“使用住宅专项维修资金项目”的管理实践而进行的决策、计划、组织、协调和控制活动,得出以下结论:(1) “基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A 模式)有助于缩短待修事件的响应时间,提高群众满意度和社会效益。


第一章 绪论


1.1 研究背景、目的与意义

1.1.1 研究背景

2020 年度是我国《国家新型城镇化规划(2014-2020 年)》政策实施的收官之年,新的“国家新型城镇化(2021-2035 年)”正在讨论、编制中。我国的城镇化建设已逐步实现了“促进城市基础设施转型升级,改善人居生态环境”的既定目标,自二十世纪八、九十年代以来高速发展的大规模、大投资的城镇新建人居工程项目已逐步放缓,“加快推进城市更新”[1],多年累积的既有民用住宅的维护、修缮、加固、改造工程将成为今后很长一段时间内民用建筑行业的常态。以上,是本文研究题目的时代背景。

2020 年度也是《民法典》的开局之年,《民法典》的第二编《物权》第六章,继《住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部令第 165 号)》(以下简称“165 号办法”)后,再一次在国家级法律文件中对住宅专项维修资金的筹集、使用、资金管理等内容进行系统地梳理和明确规定,且再一次在国家级法律的层面上明确提出对“业主的建筑物区分所有权”,结合近年来国务院颁布的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知(建办房[2015]52 号)》、各省颁布的《关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知》、各市不断细化的“住宅专项维修资金管理细则”等一系列政策,说明当前民生住房保障管理体系所面临的挑战正越来越被重视。以上,是本文研究题目的现实基础。

所谓“住宅专项维修资金”,根据我国《物权法》、《物业管理条例》、“165 号办法”的相关表述,主要指“专项用于商品住宅及售后公有住房住宅的共用部位、共用设施设备在保修期满后进行维修和更新、改造的资金”。这笔资金强制缴存制度设计的初衷是基于一般住宅建筑“一次建成、长期存在”的特点,在建筑物建成初期筹集一定数量的、不随业主变更而变更所有权的、可长期经营的资金,当发生维修事项时通过这笔资金保障工程项目费用来源和维修效果,维持住宅共有、共管、共享部位的长期正常使用,因此一般被视为房子的“医保金”、“养老金”。我国的住宅专项维修资金(为便于描述及后续讨论,参照《民法典》,以下简称“维修资金”)制度是保障既有住宅全寿命周期内维修费用来源的主要措施之一,资金所有人(指资金的所有权归属人,是集体资金账户的所有者之一,并具有分户账户)为全体业主,一般情况下业主个体不具备使用决策权。资金的管理人一般为县级及以上人民政府,可依照法律程序达到资金所有权人共同表决同意的前提下在移交业主大会或由业主大会委托业主委员会代管[2]。


1.2 国内、外研究现状

1.2.1 国外研究现状

相较我国,国外的城镇化建设时间相对较早,基本已形成相对成熟的公共设施、公共资源维护方式。Kemp[3](1995)认为,政府介入管理的模式,将可提升社区在资源使用上的效率性。Wahab SRHA[4](2016 )认为,应将高层住宅建设方案中的维修基金分为五类:管理和公用事业管理基金、专用设施维修基金、基础设施维修基金、配套设施维修基金和管理偿债基金 。Craig Langston,Jim Smith.[5](2012)认为,应生命周期的角度对物业及设施管理进行规划,最重要的是要在初期就规划好资金的用途。

既有住宅保修期满后的维修通常包含资金管理和工程管理两方面的内容。由于市场管理体制不同,大部分国家没有类似我国以市、县行政区划为单位进行资金筹集、保值增值运作的机制,且少有设立物价部门限制物业服务的收费标准。国外的物业服务费中一般包括日常管理、监督服务、维修及其他有偿服务费用,物业服务机构可自行根据服务质量标准、成本利润要求等因素向委托方(不限于开发商、业主委员会、业主立案法团、项目代表或业主个人)提交运作预算,经对方接纳后收费。

整体资金管理方面,维修事项常被视为是物业管理的衍生问题,相较与我国维修资金制度相近的日本、新加坡等地,对于个体业主具有独立产权的公寓大厦,设立“修绪积立金”,并由开发建筑商提供长期修缮计划。该资金主要用于定期且长期规划的维修项目(如电梯、外墙、公共水管和电线等),甚至地震、台风等不可抗力或水灾、火灾等难以预防的意外事故引起的维修事项。“修绪积立金”一般不由政府管理,而委托给业主自治机构(类似“业主委员会”)的执行机构及其下设的理事会、监事会等,负责账户建立、资金使用、项目管理、工程监督,业主或使用者按固定时间间隔续筹缴纳。

单项工程管理方面,英国[6]在长期修缮计划中对于房屋构件、设备的维修周期及实施时间、工程预算等管理措施,以及充分利用第三方专业机构监管、结合共有业主自管的管理思路非常值得借鉴。


第二章 基础理论


2.1 公共受托责任理论

“受托”,是指受委托人在委托代理关系中接受委托人的委托。“受托责任”指受委托人因接受委托代理而产生一系列行为和责任。根据委托人的不同,受托责任可以分为公共受托责任和非公共受托责任。在维修资金管理中,受委托人可以为政府指定的相关部门或具备条件的业主委员会。由于业主委员会代管维修资金的案例数量较少、比例相对较低,本文主要以由政府作为资金受托人的管理模式为例进行研究。

“公共受托责任”以及其中包含的“公共受托经济责任”,是政府受公民委托对公共财产进行规划、管理、经营时,必须承担的利用相关资源、提供优质公共产品和服务、有效管理公共事务的责任。这一管理的过程必须遵循合法性、合规性、合理性的要求,使资金使用更加合理、高效,并及时、主动公开各项管理行为的相关信息、接受公民监督,从而增强公共财产的保值增值能力,实现资金使用目的,满足人民群众日益增长的对公共经济利益的需求[15]。

项目管理论文参考


2.2 效用理论

效用,其本意是“有用性”,是衡量各个体收益或者需求满足程度的方式,被广泛应用于博弈论以及经济学中。效用的核心是“主观”,其大小主要受到评价者的价值观、信仰、人生理想、性格以及满意程度等因素的主观影响,很难精确定量计算。效用的因素分解在不同专业领域不尽相同,杨晓东、武永祥[16]等人通过分析住宅对人们产生的价值,即住宅能够提供给人们的使用价值和服务价值以满足人们对住宅的需要,将城市住宅效用进行分解。余劲、程甜[17]从被保障对象的围观住户角度对武汉市保障性住房给被保障者所带来的福利效用大小进行评价。

通过文献阅读发现,效用值大小一般都是取决于决策者对客体的主观感受进行的评价值,大多决策者也是单独个体,由于维修资金的公共物品属性,其运行中具有多个参与者决策,难以量化被调研对象的性别、年龄、受教育程度、婚姻状况、家庭收入、居住楼层、居住时间、环境期望等等方方面面的个体特征以及其对使用维修资金项目的认知、参与与了解程度、个人好恶等对问卷选项的影响程度,故以项目全寿命期结束后业主对流程管理和技术管理的主观评价作为效用值。

民生工程涵盖了我国教育、医疗卫生、社会保障、就业、环保、社会管理等方方面面,民生资金工程管理,是以现代经济学管理理论为基础,在一定限制和约束条件下,为取得特定的管理成效而制定和实施的一系列策划与决策、组织与指挥、控制与协调的制度、方法、举措的集合。本文所指的民生工程,特指全部或部分使用公共财政资金、直接用于民政公共服务设施的新建和维修改造及设施设备购置等的工程项目。

民生工程首先表现为公益性、阶段性、基础性、综合性和政策性[18],其评价标准更侧重社会效益而非仅追求利润。一般来说,民生工程的立项源于国家规划或为响应合理的民生诉求,一般按照工程类别和规模分类进行招投标或政府采购;项目实施过程中,必须遵循建筑工程的管理要求,并对必要的工程变更实行限额控制;项目竣工验收合格并履行工程审计程序后,才能结算工程费用。


第三章 管理现状、存在问题及其影响因素分析.....................................12

3.1 使用维修资金项目的管理现状..................................12

3.1.1 项目启动阶段的管理现状..............................................12

3.1.2 项目实施阶段的管理现状..........................................19

第四章 管理目标、改进措施与优化管理模式......................................34

4.1 使用维修资金项目的管理目标..............................................34

4.1.1 项目启动阶段的管理目标........................................34

4.1.2 项目实施阶段的管理目标.........................................35

第五章 管理效用综合分析与评价.......................................44

5.1 确定研究方法、筛选研究对象.............................................44

5.1.1 确定研究方法......................................44

5.1.2 筛选研究对象...........................44


第五章 管理效用综合分析与评价


5.1 确定研究方法、筛选研究对象

5.1.1 确定研究方法

综合上文对政策、制度、管理模式的现状、问题及影响因素的分析内容,结合工作实践,从近年来已竣工的项目中筛选出在管理模式改进前、后实施的规模相近、工艺水平相当的样本,主要从以下两个方面对“基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A模式)进行综合效用分析与评价:

其一,梳理工程概况,对比筛选出的工程实例在立项表决比率、进度、造价审核等方面的客观信息。通过比对这些信息,对“基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A模式)的实施效果进行分析。

其二,设计调查问卷,调研项目发起方对“信息库”、“预申报”等措施施行前后效果的主观感受。通过分析有效问卷,对“基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A模式)的实施效果进行评价。

5.1.2 筛选研究对象

筛选出的工程样本所在 H 小区位于秦皇岛市主城区,小区整体落成于 2005 年,迄今房龄已逾 15 年,正处于大量共用部位、共用设施设备超出质保期又故障多发的时间区间。该小区在 2017-2019 年间共申报使用维修资金项目 55 项,属于秦皇岛市申请维修项目较为频繁的小区。申报频繁的原因除客观实际待修状况外,还可能与该小区原为某国企家属院、业主之间较为熟悉、相互间配合度较高,以及物业服务企业熟悉维修资金使用流程有关。申报项目数量和实际结算额的前三名依次是:屋面外墙防水类、给排水设施设备类和垂直电梯,与全市整体维修项目类型相近,故而在该小区中比选合适的实证案例。

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结论

本文研究的主题是:城镇商品住房或售后公有住房在后续维修过程中,使用“住宅专项维修资金”这一特定资金渠道,对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造等工程的项目管理的模式。通过研究围绕“使用住宅专项维修资金项目”的管理实践而进行的决策、计划、组织、协调和控制活动,得出以下结论:

(1) “基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A 模式)有助于缩短待修事件的响应时间,提高群众满意度和社会效益。使用维修资金项目参与主体众多,每一主体的个性化利益诉求使得前期决策时间过长,导致待修事项等不到及时响应。为使参与各方充分表达意见、使各方意见能得到充分的公示公开和协调统一,有必要将项目立项的决策环节大幅度前置,实施“预申报”;对于已达成项目启动表决率的项目,在“备案”完成后,即可由项目发起方与承揽方自行约定开工时间。试行效果表明,“基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A模式)有效提高了项目透明度、平衡了各方效率,实现对待修项目的及时响应。

(2) “基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A 模式)有助于累积项目相关的有效信息,为大数据技术在维修资金上的应用打好基础,提升经济效益。毋庸讳言,传统行政管理过程中各主管部门通过各种渠道建立的各类“企业库”一直备受质疑,是行政审计工作的重点内容,很容易使人联想到“信息库”中所包含的企业信息是否足够公平、开放。但在当前使用维修资金微小额项目基础数据严重不足环境下,数据的累积本就是迫在眉睫且难以一蹴而就的。在缓解现实矛盾的同时,踏实做好使用维修资金项目关键信息分类提取、做好数据整理,必将对后续大数据库的建设起到重要作用。

(3) “基于信息库的‘预申报—备案’模式”(PA(I)-A 模式)对解决当前使用维修资金工程项目的管理困境起到了一定的积极作用,可以作为管理实践活动以及未来政策制定、更新的参考。

参考文献(略)

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