房屋征收中停产停业损失的认定

发布时间:2022-05-07 22:59:29 论文编辑:vicky

本文是一篇法律论文,笔者认为房屋征收对于被征收人来说意义重大,尤其是用来商业经营的非住宅房屋,其中征收部门对于停产停业损失的认定补偿更是成为实践中此类案件的争议焦点之一。被征收人对于停产停业损失的补偿数额是否达到心中预期将直接影响到房屋征收工作的顺利进行。

一、问题的引出——基于案例的观察统计

(一)数据来源说明

笔者以全文内容为“房屋征收”,以行政案由和判决书为限定条件,节选时间为 2014 到 2021 年的案件,在北大法宝上一共检索到 9669 篇相关裁判文书。①在以上检索结果中以争议焦点为“停产停业损失”在结果中搜索,共检索到 58 个在房屋征收中关于停产停业损失作为争议焦点的案件。由以上的检索结果可知,在房屋征收中,通过以上限定条件,关于争议焦点为停产停业损失认定补偿的案件有 58 个。

(二)典型司法判决统计

通过浏览上文设置的检索条件检索到的 58 个关于房屋征收中停产停业损失认定的问题的案例,进一步筛选发现搜索到的 58 个案例中有部分与本文的研究主题房屋征收没有太大关系,还有一部分则属于集体性诉讼案例,由于这部分案例的诉讼请求和争议焦点都是一样的,所以仅用其中的一则典型案例就可以说明争议问题。所以下面将以表格的形式整理汇总了 13 个房屋征收中关于停产停业损失认定问题相关的典型案例,并对这些案例涉及的争议问题列入图表当中进行研究分析,具体如表 1 所示。

法律论文参考

二、实践中停产停业损失认定存在的问题

(一)停产停业损失补偿金额的确定争议

房屋征收中停产停业损失的具体认定规范往往是由地方政府来制定,即使征收部门和被征收人就停产停业损失征收补偿方案协商一致,该方案的最终履行也是由征收主管部门决定,由于征收部门在房屋征收补偿中具有主导优势地位,导致各地的征收部门也具有较大的自由裁量空间。《征收与补偿条例》中提到了“客观、民主、程序正当”补偿,④但是却没有具体规定,征收部门通常会利用这些原则性规定对被征收人房屋的停产停业损失进行不合理补偿,进而产生矛盾纠纷。

我国现行规范《征收与补偿条例》中规定,房屋被征收时根据房屋被征收前的效益和停产停业损失期限等方面确定补偿金额,具体操作细则就授权给了各地制定相应的规范。①其中房屋被征收前的收益是指被征收的房屋在征收前通过营利性活动所获得的收入;停产停业损失的期限是指因房屋征收而导致被征收人不能继续从事生产经营性活动的时间。同时停产停业损失与被征收房屋所处地方的经济发展水平也紧密相关,不同地方面积相同的经营用房的营业收入之间存在很大的差距,在对停产停业损失补偿金额的计算中,不同的被征收主体的经营情况各有特点,企业的经营成果具有差异性,其经营活动、获利能力、征收后经营恢复能力等各有不同。各地已经制定的关于停产停业损失补偿的相关具体规范也存在不同之处。同时评估机构对于被征收人停产停业可能造成的市场份额损失等相关信息也因为各地不同的停产停业损失相关规定不能得到统一明确的数额。比如在表 1 总结的案例表格中,关于争议焦点为停产停业损失金额的案子,由于地区差异和案件的具体情况,有的法院判决是按照评估报告来确定补偿金额,有的是按照征收补偿方案里面的标准计算补偿数额。由于缺乏统一的依据和标准,实践中才会出现很多以停产停业损失补偿金额为争议焦点的案件。没有明确的停产停业损失金额确定的标准,类似的案件得到不同的判决或者是不同的案件得到相似的判决都不能公平保障被征收人的利益,必然会产生纠纷。

(二)法院对“住改商“房屋是否存在停产停业损失有争议

“住改商”房屋指的是虽然在房屋产权证上登记为住宅用房,但是房屋所有权人擅自改变房屋用途,并申请营业执照进行盈利性活动的房屋。由于“住改商”房屋的形成原因较为复杂,实际的经营状况也千差万别,现实中很多被征收人对停产停业损失客体的认定标准不够了解,认为只要是拥有合法有效的营业执照就可以申请停产停业损失补偿。却忽略了其他条件,对于住宅房屋改为非住宅房屋之后用于经营,征收时是否适量补助停产停业损失,审判中存有不同观点。一种观点认为,由于“住改商”房屋是由一定的历史原因造成的,房屋所有权人要求获得停产停业损失是符合常理的,所以可酌情给予补偿;另一种观点认为,“住改商”房屋产生的损失不在法定的停产停业损失范畴,所以不应当给予补偿。当前实践中认可度比较高的做法是结合商用房屋和住宅性房屋的征收补偿标准,根据当地的经济水平和被征收房屋的具体情况对“住改商”房屋给予一定的停产停业损失补偿。但由于我国各地的经济水平发展差异较大,各地政策法规、社会历史文化也各不相同,制定出一个全国统一的法律规范存在一定的困难。由此可见,各地对于“住改商”房屋停产停业损失补偿的规定各不相同。一般情况下征收部门希望按照住宅房屋评估,理由是被征收房屋房产证上产权性质是住宅;但是被征收人则认为房屋现在的用途是商业经营服务,应该按照商业用房给予补偿才合理。从检索到的案例中来看,关于停产停业损失的认定补偿,因为涉及到承租人的停产停业损失,所以征收人和被征收人越过承租人进行的协商不能够全面的评价停产停业损失。这样一来,就会拉慢房屋征收补偿工作的进程,被征收人和承租人的停产停业损失就会越来越多。

三、停产停业损失认定争议成因分析 ........................................... 13

(一)停产停业损失认定的标准没有清晰界定 ................................... 13

1.各地方对于停产停业损失认定的规范不一 ................................... 13

2.法规条款的可操作性不高 .......................... 14

四、完善房屋征收停产停业损失认定的思考 ................. 21

(一)细化停产停业损失认定的标准 ....................................... 21

1.明确停产停业损失认定的补偿范围 ................................... 21

2.增加停产停业损失补偿方案 .................................. 22

结语.........................27

四、完善房屋征收停产停业损失认定的思考

(一)细化停产停业损失认定的标准

1.明确停产停业损失认定的补偿范围

由于《征收与补偿条例》中并没有对房屋征收中停产停业损失的主要构成进行明文规定,各地方又因为经济水平的差异和地方产业性质的不同,所以各地对于停产停业损失的具体组成部分有不同的规定。从各地方的规范文书和司法实践中的一些裁判文书来看,停产停业损失的主要构成主要包括房屋租金的支出或损失、生产经营收益损失、工资福利补贴和社保费。但是实践中还有一些其他损失也应当划入停产停业损失的范围,比如,企业为了维持自身的流量可能一直需要投人广告宣传等费用直到复工或者因为房屋被征收企业停产停业导致正在生产交易的合同没有按照规定的时间完成的,企业为此支付的违约金。因此各地方应当尽量在规范文件中以列举的形式明确停产停业损失认定的补偿范围。减少一些因停产停业损失认定的补偿范围不明确而产生的纠纷,保障被征收人合法权益的实现。

2.增加停产停业损失补偿方案

在房屋征收补偿程序中,货币补偿是停产停业损失补偿的主要方式。除此之外还有实物补偿和产权调换。但是随着社会经济的发展和人民需求的改变,现有的停产停业损失的补偿方式已经不能满足所有被征收人的要求。各地地方政府规范可以考虑为因房屋征收导致停产停业的人增加就业培训、提供可能的合作机会、给予入校名额和增加相应的社会福利等方式来多角度、全方位实现被征收人的利益。通过增加补偿方式或者是在停产停业损失补偿的主要方式上增加相应的增值服务来激发被征收人配合征收主管部门完成停产停业损失的认定,加快房屋征收补偿工作的进程,减少矛盾纠纷的产生,节约了司法资源。

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结语

房屋征收对于被征收人来说意义重大,尤其是用来商业经营的非住宅房屋,其中征收部门对于停产停业损失的认定补偿更是成为实践中此类案件的争议焦点之一。被征收人对于停产停业损失的补偿数额是否达到心中预期将直接影响到房屋征收工作的顺利进行。本文通过梳理司法实践中的相关案例,以“停产停业损失”为争议焦点来分析实践中征收部门与被征收人关于停产停业损失产生的纠纷有哪些,主要表现为停产停业损失补偿金额的确定、停产停业损失认定的评估机制、“住改商”房屋能否获得停产停业损失补偿和承租人是否是停产停业损失的受偿主体问题。同时结合现行法律规范和司法实践,探讨出现这些最主要的争议可能产生的原因,来保障房屋征收停产停业损失认定的顺利进行。

最后本文从我国的基本国情与实际情况出发,综合借鉴各地区的立法和实践经验,提出完善停产停业损失认定的建议。主要是从明确停产停业损失的标准、完善“住改商”房屋用途认定标准、健全房屋征收中停产停业科学评估制度和建立承租人行政诉权保障机制。至于违法征收中停产停业损失认定的问题,我国国家赔偿法规定较为模糊,实践中宜按“直接损失”标准予以认定。参照最高人民法院相关判例应根据赔偿不低于补偿的原则结合补偿标准予以进一步廓清。力求在以后的房屋征收中给予被征收人享有的利益给予充分的、强有力的保护,在实践中予以落实,解决好征收纠纷,实现社会安定有序的发展,为建设社会主义法治国家提供良好保障。

参考文献(略)

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