本文是一篇法律论文，笔者认为只有将司法实践中的法律问题钻研透彻，才能以问题意识的角度分析优先承租权法律适用过程中有待加强的地方，并提出相应完善建议。
一、优先承租权的立法实践和现实功能
（一）《民法典》出台前优先承租权法律规定的梳理
优先承租权是指有多个承租主体时，某个主体享有优先于其他人租赁房屋的权利。《民法典》出台前，承租人的优先承租权属于约定权利，没有明确定义，也没有主体范围的限定。此项权利可以是来源于租赁双方在合同中的明确约定，也可以是来自法规部门规章等强制性规定。因此，权利主体会因为权利来源的不同而呈现多样性，并不限于承租人，还包括房屋共有人及其他特定主体。《民法典》颁布前，优先承租权多数是由地方性法规对该权利进行规定，同时也有些许部门规章提到了优先承租权，但当时的权利主体以及权利行使条件与《民法典》中的存在不同，其效力范围也会受到地域限制。目前，相关法规均已失效，但一些部门规范性文件仍然有效。
1.地方性法规
在《民法典》出台前，未曾在立法层面对其进行过明确的规定，有一些地方性法规对优先承租权作出了简单零散的规定，法律层级较低。关于优先承租权的地方性法规，根据规定的内容细致程度，大概可以分为三类，具体如下：
第一类，规定承租人在满足同等条件后享有优先承租权。以已经失效的《上海市房屋租赁条例》第 44 条为例，条例规定主体是承租人，前提是租赁期限届满后，条件是满足同等条件。①《浙江省房屋租赁管理条例（1996年）》（已失效）第38条的内容与此大致相同。
第二类，扩大了优先承租权的主体范围，并增加了优先顺序。以《广东省城镇房屋租赁条例（1994）》（已失效）第21条为代表，条例将承租主体扩大到承租人和房屋共有人，且存在优先顺序。
（二）《民法典》对优先承租权的规定
《民法典》出台以前，优先承租权属于民事主体间的约定性权利，双方在租赁合同中写明在同等条件下，承租人具有优先租赁的权利，未曾在立法层面对优先承租权进行过规定。2021年1月1日，《民法典》正式实施，此次立法亮点之一就是首次以法律的形式明确了优先承租权，这是有关优先承租权的首个法律规定，效力远大于以往关于优先承租权的法规及规章制度等。《民法典》第734条第2款①规定了房屋承租人在同等条件下享有优先承租权，但并未对同等条件作出更为细致的规定，最高院也没有对其作出司法解释。优先承租权是一项实践性很强的权利，它的首次立法释放了对承租人倾斜保护的强烈信息，但该规定较为笼统，仅提及“同等条件”，并未对其行使时间、行使方式、救济途径等作出相关规定，且“同等条件”作限缩解释还是扩大解释亦存在争议，故而在其成为法定权利后，仍有很多方面值得关注。对比优先购买权可以发现，当时不仅在《物权法》和《合同法》规定了优先购买权，而且最高院在2009年对当时的《物权法》《合同法》等进行司法解释时，通过四个条款对优先购买权的行使主体、行使时间、权利救济以及认定放弃权利的情形作出了规定。值得注意的是，在《民法典》出台后该解释已经修正，且修正后的解释删除了关于优先购买权的行使主体、行使日期和权利救济等规定，优先购买权和优先承租权均是对承租人的倾斜保护，故优先购买权的立法动态值得关注并进行对比研究。
二、我国商品房租赁中优先承租权法律适用存在的问题
（一）2018年至2022年109份裁判文书的收集整理
1.案例收集整理
（1）案例收集范围
本文所有研究均在商品房范围下进行的，并不包括政策性住房以及土地等不动产，故所有案例收集均为商品房租赁纠纷。目前我国《民法典》虽然规定了房屋承租人享有优先承租权，但是对于“房屋”并没有进行明确界定。对于优先承租权的描述是“房屋承租人”享有该优先权，从字面意思理解，房屋是固定于土地上可供生活居住或者工作需要等建筑物，一般是指生活居住性用房和商业性用房。但是实际生活中并不只是包括这两种类型的房屋，法官在进行法律理解适用时对房屋的内涵和外延做扩大解释还是做限缩解释尚不清楚。故优先承租权的客体范围并不清晰，因此选用没有任何争议的商品房租赁作为研究对象。
首先，本文研究范围不包括土地方面的优先承租权行使纠纷。在我国乡村振兴背景下，借助土地进行大棚种植、太阳能光伏发电项目、农业养殖、乡村旅游发展等商事活动的承租人越来越多，其承租的土地对于其自身的产业发展以及收益相比于依靠成型的建筑物进行商事活动的影响更大。因此优先承租权的适用范围在实践中意见不一。在司法实践中，有人因土地承租纠纷而向法院请求行使优先承租权，而法院对于土地承租人是否享有优先承租权的认定并不一致。河北省廊坊市中级人民法院认为承包土地进行大棚、生态养殖等事业的承租人依法享有优先承租权①，在扶沟县农业技术推广中心、扶沟县安达汽车贸易有限公司等租赁合同纠纷一案中，案涉经营场所是一块试验田地，并不属于常规的房屋，法官在该案中也认同了土地承租人也享有法定优先承租权，并未提出土地不属于优先承租权适用范围。①但广东省中山市中级人民法院认为《民法典》中的优先承租权适用范围是房屋，并不涉及土地租赁法律关系的调整，因此涉及到土地租赁的承租人没有优先承租权。②综上，在优先承租权纠纷中，土地是否属于权利客体存在争议，故本文案例收集不涉及土地方面的优先承租权纠纷。
（二）优先承租权法律适用存在的问题
1.法律性质不明确
在司法实践中，法官在适用优先承租权时对其法律性质的认定并不统一，法律性质决定着满足同等条件后根据承租人单方面的意思表示能否形成新的租赁合同，同时这也直接影响到承租人能否胜诉并成功行使优先承租权。目前在实务界主要存在两种不同的观点，一是认为优先承租权属于形成权，二是认为优先承租权属于请求缔约的权利。同时，在学术界也存在着不同观点，但两种观点并非矛盾的，而是以不同的分类标准进行的分类。
优先承租权的实务界观点主要有以下三种：
三、域外商品房租赁中优先承租权的规定及其比较借鉴 .................. 24
(一)优先承租权域外规定 ............................... 24
1.英国承租人中心主义 ................................... 24
2.美国续租选择权 ....................................... 25
四、我国商品房租赁中优先承租权法律适用的完善建议 .................. 30
(一)明确优先承租权的法律性质 ......................... 30
1.优先承租权法律性质的解释路径 ....................... 30
2.优先承租权宜认定为物权化的债权 ........................ 31
结语 ................... 45
四、我国商品房租赁中优先承租权法律适用的完善建议
（一）明确优先承租权的法律性质
1.优先承租权法律性质的解释路径
本文上述关于优先承租权的争议探究是基于司法判例中法官的不同观点，同时也列举了学术界关于优先承租权法律性质的争议。民事权利的法律性质有多种分类标准，实务界根据优先承租权的作用与性质的不同在对优先承租权法律适用过程中出现的法律性质发表了不同观点，学术界主要是根据民事法律关系所指向的对象对优先承租权的法律性质进行讨论。不论是实务界还是学术界，其本质上并不冲突，只是以不同的标准进行的阐述。理论指导实践，要明确优先承租权的法律性质使得优先承租权更好的进行法律适用，必须了解学术界对于该问题的不同观点。虽然优先承租权的法律性质属于理论问题，但是明确法律性质有助于解决次承租人是否是主体、如何选择权利存续期限等法律适用问题。通过对实务界和学术界的观点从不同的角度进行分析，对其法律性质进行明确。
如果采用实务界的分类标准，那么对于优先承租权法律性质的解释路径采用形成权说更为合适，但是这种分类的缺点在于无法准确界定概括其性质又无法折中。将优先承租权认定为请求权的解释路径与优先购买权法律性质的解释路径相似，认为优先承租权是一种附有强制缔约义务的请求权，既能体现优先承租权的强制性，也能顾及优先承租权中承租人请求继续承租之意。那么形成权的解释路径合理性在于，形成权的核心是单方面要求一方服从权利方的决定或者是要求，在优先承租的语境下意味着承租人只要满足优先承租权行使的条件，出租人则应当与承租人签订继续租赁的合同。但是此种解释下的形成权无法脱离承租人请求继续租赁之意，所以目前对于优先承租权的法律性质界定的难点就在于它既具有请求权的特征，又具有形成权的特征。将优先承租权界定为形成权或者是请求权均有不足之处，持缔约请求权观点的法官主要是认为承租人有继续承租的想法时需要先向出租人作出缔约请求，但其实在满足同等条件后，出租人不能拒绝签订合同。故相比于请求权而言，形成权更能体现优先承租权保障承租人权益的立法目的。
结语
本文通过对《民法典》中优先承租权条款进行研读，在分析优先承租权在法律适用中出现的问题的基础上，类比适用优先购买权的相关规则，借鉴域外可行经验，进一步得出如何为优先承租权的法律适用提供合理可行的完善建议。只有将司法实践中的法律问题钻研透彻，才能以问题意识的角度分析优先承租权法律适用过程中有待加强的地方，并提出相应完善建议。本文通过基础分析后，主要得出以下结论：
首先，应当对优先承租权的法律性质进行明确，这是完善优先承租权法律适用的基础性问题。优先承租权认定为物权化的债权更为适宜，不能盲目的理解为附条件形成权或者请求权。如果将其认定为形成权或者请求权，均有不足之处，且无法找到能够平衡其不同特性的折中解释。故采用物权化的债权折中解释路径能够在立法考量下兼顾其请求和对抗第三人的特性。其次，应当明确对优先承租权的权利主体适当的作扩张解释，次承租人作为比较特殊的承租人，享有实际的承租利益以及房屋使用权，部分承租人都在部分租赁范围内平等享有优先承租权，故两者应当属于优先承租权的客体范围。再次，优先承租权的行使要件包括行使前提、行使主体、行使方式和行使期限等，行使前提是出租人具有出租意愿，主体包括次承租人，行使方式必须以明示的方式进行，包含出租人行使通知义务以及承租人进行回复两个方面，最后优先承租权的行使期限类比适用优先购买权的行使期限，应当是自承租人知道或应当知道其权利时十五日内行使。最后，承租人可以向法院寻求救济，既可以请求法院支持其继续履行合同，也可向出租人请求侵权损害赔偿，利用直接计算和间接计算的计算方式并结合出租人的主观善意确定具体赔偿金额。
参考文献（略）