第 1 章 绪 论
1.1 研究背景和研究意义
改革开放的春风催化了房地产业的产生和发展，并使之快速成为中国经济的支柱产业，中国房地产业投资占全社会投资的比重已经由 1998 年的 12%上升到目前的 26%。房地产业的快速发展极大地改善了广大人民群众的居住生活条件，加快了城镇化建设的步伐，拉动了国民消费，推动了国民经济的增长。房地产业对社会经济其他方面的影响也是极其深远的，比如扩大就业、经济复苏等。但是随着越来越稀缺的土地资源和公开透明的招拍挂土地出让方式使得土地价格一路飙涨，面对如此高昂的地价即使是规模较大的房地产企业也显得资金紧张力不从心。并且随着 2010 年政府对房地产市场进行的多轮严厉的政策调控，楼市由热转冷，尤其是 2011 年-2012 年以来，国家宏观调控的严峻形式应超出不少人的预料，现在我们也预料到政府对房地产的这种调控应该是长期性的，按照政府的说法就是“坚持房地产调控政策不动摇”[1]，房地产开发企业将面对资金短缺的严峻挑战。甚至一些房地产企业已经被巨额的负现金流赶到了生死存亡的边界，因此有人说房地产业资源进行重新整合的时刻来临了。房地产开发是一个对资金需求较为密集的行业，这样的行业特征就要求房地产开发企业的管理层必须重视企业的资金筹集工作。而在当前国家加强房地产开发企业的调控，通过信贷政策、财政政策、甚至行政等手段，让目前大部分房地产企业开发资金出现短缺。因此企业管理层在扩大建设规模，提高项目的经济效益，融资渠道的拓展及方式的研究显得尤为重要。实际上，我国房地产开发企业面临的不仅仅是因资金短缺所产生的风险，另一个问题是因企业在制定产品定位与目标市场客户需求错位所导致的大量商品房闲置，而导致的供需矛盾。因此房地产供给与需求都离不开金融机构及金融政策的支持。房地产行业成为了“让人欢喜让人忧”的产业。
资金是企业赖以生存和发展的生命线，对房地产公司来说更是如此。房地产企业从项目前期开发、项目运营建设、继续土地获取规模扩张几个阶段，都需要大规模集中使用资金。这些过程都与资金的筹集及运作有关。有时，一个地产项目能否顺利进行，或者整个地产公司能否生存与发展，关键在于企业融资能否成功。有人将房地产定义为类金融业，因为房地产项目的所有环节都是别人在操作：施工过程由施工单位承担，全过程管理可以委托项目管理公司，销售则可以委托代理公司，房地产企业本身只需要出钱，把控好钱到钱的距离。追求现金流和资金的周转是房地产企业的基本属性。但是房地产企业融资目前面临很多问题。比如有较多的房地产企业因为规模较小，自有资金不足导致融资能力较差；由于目前我国资本市场关于房地产开发企业上市要求较为严格对于大多数开发商来说上市融资的难度大，这条道路很难走通；房地产融资的相关法律法规还不健全等。
虽然我国房地产金融市场发展较快，但是和一些西方发达国家进行对比就会发现：我国房地产金融主要依赖于商业银行贷款，房地产金融市场产品品种少。而现在越来越严的信贷政策，将会使一大批没有强大资金势力的中小房地产企业淘汰出局。另外随着经济全球化、一体化趋势的发展对中国的房地产企业的影响日益凸现。国际上通常对房地产企业成熟与否的衡量标准为资本化程度，一些具有雄厚资金实力，并具有国际品牌知名度的外国房企开始渐渐进入中国房地产市场，中国的房地产企业将在更加广阔的范围内进行竞争。在目前市场背景下，房地产融资方式应由过去的单纯依靠商业银行贷款向以银行贷款为基础，走融资多元化道路，进行融资创新。从而不断提高企业资金使用的效率、安全性。确保中国本土房地产企业能够健康持续发展。但是本文认为融资对房地产企业虽然起着至关重要的作用，但是各房地产公司也不能因为资金短缺而饥不择食，应综合考虑所融资金的综合成本以及该项融资所能带来的经济效益，具体问题具体分析，不能照搬其他企业的融资经验，否则得不偿失。应参照企业的发展周期、项目差异等因素综合制定公司的融资渠道及方式。
虽然我国房地产金融市场发展较快，但是和一些西方发达国家进行对比就会发现：我国房地产金融主要依赖于商业银行贷款，房地产金融市场产品品种少。而现在越来越严的信贷政策，将会使一大批没有强大资金势力的中小房地产企业淘汰出局。另外随着经济全球化、一体化趋势的发展对中国的房地产企业的影响日益凸现。国际上通常对房地产企业成熟与否的衡量标准为资本化程度，一些具有雄厚资金实力，并具有国际品牌知名度的外国房企开始渐渐进入中国房地产市场，中国的房地产企业将在更加广阔的范围内进行竞争。在目前市场背景下，房地产融资方式应由过去的单纯依靠商业银行贷款向以银行贷款为基础，走融资多元化道路，进行融资创新。从而不断提高企业资金使用的效率、安全性。确保中国本土房地产企业能够健康持续发展。但是本文认为融资对房地产企业虽然起着至关重要的作用，但是各房地产公司也不能因为资金短缺而饥不择食，应综合考虑所融资金的综合成本以及该项融资所能带来的经济效益，具体问题具体分析，不能照搬其他企业的融资经验，否则得不偿失。应参照企业的发展周期、项目差异等因素综合制定公司的融资渠道及方式。
安联地产从 2002 年成立至今,已进入河北、河南、山东的十多个城市进行拓展开发，已开发及正在开发楼盘二十多个，累计开发面积达到五百多万平方米。作为房地产行业中的一员，在生存与快速发展壮大过程中，安联地产也是一直在寻求各种融资方式来解决企业快速发展战略与资金供给不足所产生的矛盾。从成立初期较原始的、单一的商业信用（预收房款、代垫工程货款）、到银行商业贷款占绝对主导地位，渐渐开始尝试委托贷款、信托基金发行等方式。在企业未来五年发展战略过程中和目前银根紧缩的状况下资金渠道的通畅问题成为企业发展的瓶颈。本文研究的目的：就是针对安联地产现有融资渠道及方式进行分析，比较各自的特点，为安联地产寻找更加合适的融资渠道组合，
第 2 章 安联地产发展现状及五年发展规划
2.1 安联地产发展现状
2.1.1 安联地产概况
通过建立战略合作伙伴及准战略合作伙伴甄选机制，从中选择最优质合作伙伴进行合作。如建筑施工单位要求必须是国家级特优资质企业。与安联地产进行成功合作的施工单位有苏中建设集团、江苏盐城二建集团、南通建设集团、江苏建工集团。设计规划单位要求国内行业内一线品牌单位，如法国 Johan Sarvan 建筑设计公司、北京方略建筑设计有限公司；景观设计方面采用北京易兰、台湾老圃景观设计单位；实行“首席质量官”责任制，由项目总经理对产品质量全权负责，终生负责；成立专门的业主监督委员会，监督工程进度和质量，为业主们的未来家园保驾护航；安联?青年城与安联?德国印象等多个项目获得国家 2A 级住宅性能认定，引导行业质量新标准；为提升项目品质，本着“始于热爱，止于至善”的服务理念，为客户提供持续优质的服务，每年开展“琢玉行动”，小区环境历久弥新；创立安心会，对客户实行全程跟踪服务并提供个性化诉求解决方案。荣获河北省房协会“燕赵广厦杯”综合奖和开发优秀企业奖。
第 3 章 安联地产融资现状及问题分析..............12
3.1 安联地产融资现状..............12
3.1.1 企业自有资金..............12
3.1.2 预收帐款..............13
3.1.3 应付帐款..............15
3.2 安联地产融资问题分析..............27
3.2.1 融资创新力度不够..............27
3.2.2 企业间接融资比重过大..............28
3.2.3 各种融资方式均具局限性..............28
3.2.4 自有资金比例低导致融资能力低下..............29
第 4 章 安联地产融资渠道及方式完善..............30
4.1 安联地产融资渠道建议..............30
4.2 安联地产新融资渠道及方式的完善..............31
4.2.1 上市融资..............31
4.2.2 房地产开发债券..............34
4.2.3 股权质押..............36
结 论..............38
结 论
安联地产已经走出单一传统的融资方式，开始不断尝试新的融资方式，融资渠道是多元的，多种多样的。任何一种融资渠道都有利有弊，房地产开发企业在进行项目开发建设时，要综合运用各种筹资手段或者通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到企业所需要的资金，完成项目的开发建设。
企业在融资方式的选择上，必须量力而行，要对各种融资渠道的风险、收益做好分析和计算，设计不同的融资方案。项目不同，项目对资金的需求量是不同的。项目在不同的开发阶段，对资金需求的紧迫程度也是不同的。要根据企业自身发展的不同阶段经营战略，选择最佳融资方式。
对于房地产企业而言，在解决资金困难时，还要重视以下几个方面：
1、实施销售产品快进快出，加强房地产项目盈利能力
针对产品对应客户群体分析，明确产品定位，找准产品对应的客户群体，进行合理定价，通过“创造客户消费激情”等营销模式创新，实现产品的快速消化，另一方面通过优秀团队建设，严格控制各项成本，确保项目的盈利能力。因为项目资金的回款速度，直接影响着公司的融资战略，包括融资渠道及融资的方式选择。
2、加强企业现金流管理，做好企业资金流入及流出规划
在融资决策之前一定要对资金需求的性质进行分析，是补充流动资金，还是项目建设资金，抑或是公司发展土地储备需要资金等等。确定资金需求性质后更有利于制定科学合理的融资计划，避免盲目融资造成资源浪费或损失利润等情况的发生。
3、要开拓多元化融资渠道
房地产企业是受国家政策最敏感的行业，要时时关注国家政策的走向，依据政策支持性不断创新融资渠道。
参考文献:
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[7]Robert B.Avery and Kenneth P. Brevoort,”The Subrime Grisis:IS Government Housing Policyto Blame?”,FEDS Staff Working Papers, .2011.36.
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